告訴你房屋貸款或房屋二胎前要注意的11個重點,讓你申貸不踩雷!

房屋貸款是目前國人金額最高的貸款,大約佔全部貸款總額的85%,可見在房價逐漸攀升的市場,房市的交易依然火熱。

值得注意的是,除了首購族、投資客的房屋貸款外,也有不少房屋二胎、增貸的需求。

只是,在未注意其他細節、就盲目地進行貸款之下,也發生不少貸款無力繳納、房屋被法拍的案例。

房市交易火熱,雖帶動貸款業績成長,卻也衍生不少房屋貸款的問題
房市交易火熱,雖帶動貸款業績成長,卻也衍生不少房屋貸款的問題

 

今天,玉山數位理財要帶你一起了解,在進行房屋貸款或二胎前,應該要注意的11個重點,讓你可以安心成家、取得資金,避免面臨生活水平降低、甚至無力繳納貸款的窘境。最後玉山數位理財也會針對共同持有房屋,該如何進行房屋二胎的情況進行說明。

 

房屋貸款或二胎前,你一定要注意的11項重點

以下我們將會分成房屋貸款和房屋二胎兩種情況進行評估,讓你更清楚地了解,在申請特定的貸款前,應該需要留意哪些重點。

  1. 房屋貸款

買房是人生的重要大事,一旦貸款買房,就要面臨數十年以上的貸款繳納,如果沒有仔細做好各項風險評估,其實很容易讓自己陷入困境,以下我們整理了有關於房屋貸款須注意的三大重點,建議你在買房前,不妨進行自我評估:

    • 優先計算負債比的比率

現代人除了房貸,大多都具有車貸、信貸等貸款,因此你必須試算每個月須繳納的債務(包含房貸、車貸、信貸、卡費等等),總額盡量別超過個人月收入的70%。也就是說,假設你的月收入5萬,那麼你每個月要繳納的債務建議維持在5萬x70% = 35000以下;如果你只需要考慮房貸的問題,建議房貸月繳金額也要控制在收入的30~40%以內,也就是每個月可接受最高20000元的房貸。

但是,如果你原有的債務還沒加上房貸就已經超過35000,建議你優先處理現有的債務,再來考慮貸款買房會比較輕鬆,避免有了房沒了生活品質。

    • 你有可以隨時動用的緊急預備金嗎?

假設你不幸失業或是面臨收入突然降低的情況,你有多少存款可讓你暫時度過難關?而且還要同時面臨貸款的繳納。

一般來說,可動用的緊急預備金建議要讓你可以維持正常生活至少半年以上,才能有效降低房貸的風險,當然緊急預備金越多越好,才能降低未來可能面臨的任何風險。

可動用的預備金越高,未來可承受的房貸風險也越高
可動用的預備金越高,未來可承受的房貸風險也越高
  • 計算房貸收支比率

最後一個關鍵也和每月收入有關。

房貸收支比率計算方式為:(每月收入-當月房貸以外的固定支出)÷ 房貸月繳金額。而計算出來的比率,建議要大於1.2、甚至是1.3以上,房貸內容才會更漂亮。

以月收入十萬來看,每月固定支出為五萬,房貸月繳金額為三萬,套入計算公式後:(十萬-五萬)÷ 三萬 ≒ 1.67。

貸款前,不妨利用上述公式精準計算比率,幫自己爭取更優質的房貸內容。

  1. 房屋二胎

如果你突然面臨一大筆資金的需求,房屋二胎可能就是你最好的選擇,不僅還款年限高、額度也是所有貸款中最高,但是在申請二胎前,仍須注意的八個關鍵,我們在這篇文章有更詳盡的說明,如果你近期有房屋二胎的打算,不妨多多參考!

 

同場加映:我的房屋是持分的狀態,該如何辦理房屋二胎?

在某些特殊情況下,土地或是房屋會有持分的情況,但是根據權狀上的「權力範圍」說明欄位,在申貸時會有不同的做法,分別是公同共有和分別共有。

  • 公同共有

    土地或房屋的所有權人一起享有。

  • 分別共有

    土地或房屋的所有權人持有特定比例的部分。

簡單來說,兩者最大的差異就在於分別共有可獨自擁有特定比例的產權,且可以自由進行買賣等相關處分,更多相關規定,你可以參考民法第819條的所有內容。

不過,對銀行而言,無論是公同共有還是分別共有,都會視為「非完整之產權」,除非是所有的持有人都同意貸款,才有可能核貸。

所以,如果你的產權是公同共有,想進行房屋二胎,所有持有人中只要有一人不同意,你就只能選擇辦理分別共有後,才能進行後續的申貸。

公同共有的產權,只要有一個持有人不同意貸款,就無法申貸,建議可向法院申請轉為分別共有的模式!
公同共有的產權,只要有一個持有人不同意貸款,就無法申貸,建議可向法院申請轉為分別共有的模式!

 

當你的產權從公同共有變成分別共有後,在辦理房屋二胎的過程中,你也無須擔心該筆貸款是否會影響到其他持有人,引起其他持有人的不滿。因為在貸款的產權設定上,只會設定部分產權抵押,核貸過程中也無須通知其他持有人,申貸相對較為安心。

 

你對於房屋二胎、或是持分產權貸款仍有許多疑問嗎?

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