繳稅季在即,想透過房貸利息抵稅前,帶你優先釐清七個抵稅關鍵迷思!

很快又來到每年的5月繳稅季,今年除了提高基本生活費、提高免稅額&薪資扣除額等優惠措施之外,房貸一族可別忘了將房貸利息納入扣除額一起申報,每戶最高扣除額可達30萬。

但是,想要將這筆利息支出納入扣除額可不是那麼簡單,除了準備相關文件進行申報外,還必須滿足特定條件才能納入,這也導致許多房貸族一頭霧水,想要納入申報卻被拒於門外,或是無法及時掌握可以申報的資訊,損失自身的權益。

房屋貸款的利息也可抵稅,別讓自己的權益睡著囉!

今天,玉山數位理財幫你整理了多數房貸族對於房貸利息抵稅的七個迷思,讓你在繳稅前破除這些迷思、進一步釐清房貸利息抵稅的條件,以免損失高達30萬的房貸利息扣除額!

迷思一:任何貸款利息都可以抵稅?

不是。只有房屋貸款利息可利用購屋借款利息扣除額進行抵稅,其他車貸、信貸的利息支出,無法列入扣除額。

根據《所得稅法》,納稅義務人與其配偶或是受扶養之親屬貸款購買自用住宅,期間所支付的利息,每戶每年申報利息扣除額最高可達30萬。

只有自住的房屋貸款利息可抵稅!

迷思二:房屋非自有也可以抵稅?

可以抵稅。但是必須滿足以下三個條件才可抵稅:

  1. 房屋所有人須為本人、配偶或其扶養之親屬。
    舉例來說,A貸款買了一間房,登記在爸爸名下,若想將房貸利息納入申報,就必須先申報扶養爸爸,才可以抵稅。不過,如果爸爸每年都有存款利息,申報前還要先扣除利息收入後,剩餘的額度才能申報房屋利息抵稅。
  2. 納稅義務人與其配偶或是受扶養之親屬在所得年度須設籍才能抵稅。
    舉例來說,A買的房屋已交屋,房貸也開始繳納,無論入住與否,只要該年度並未設籍,期間支付的利息都不得進行申報。
  3. 房屋須為自用住宅,不得營業使用或出租。
房屋貸款利息想抵稅,你滿足上述三個條件了嗎?

迷思三:兩棟房屋打通可以合併抵稅?

有些人會一次買兩棟房屋,並且將其打通,但兩棟房屋都分別有貸款利息支出的話,需遵守一申報戶一屋的原則,選擇其中一間進行申報,另外一間的房貸利息就不得列入。

兩房打通,仍只有其中一棟房屋的貸款利息可抵稅!

迷思四:房貸利息可直接抵稅30萬?

不是,在房貸利息申報扣除前,還必須先減掉儲蓄&投資特別扣除額後,才可以進行申報,扣除後的最高申報上限為30萬。

舉例來說,A在去年的房貸利息支出為40萬,但是A透過儲蓄&投資有5萬的收入,將40萬的利息支出扣除5萬的收入後,剩下的35萬已經超過30萬的申報上限,因此A去年的房貸利息扣除額只能以30萬進行申報,而不是40萬。

反之,如果A去年房貸利息支出為10萬,而儲蓄&投資收入有5萬,則A可以申報的房貸利息扣除額就只剩下5萬。

房屋貸款利息抵稅前,必須先扣除投資&儲蓄的獲利

迷思五:房貸利息可和租金支出一起申報?

有些人貸款買房後,可能是給父母住,自己另外到外面租屋,這時候就會有房貸利息支出和租金之出兩個項目,申報時只能兩者擇一,不得同時申報。

但是,如果在上半年租屋,下半年就貸款買房、入戶籍、開始繳納貸款,就可以按比例扣除。

租屋和房屋貸款利息支出,只能擇一申報

迷思六:轉貸和增貸的利息都可以申報?

增貸不行,但是轉貸滿足特定條件就可以。

舉例來說,A在原本銀行的房貸剩下3年、剩餘100萬,突然有一筆較為龐大的資金需求,選擇向玉山數位理財申請房屋轉增貸200萬,同時延長貸款年限來到10年。

而這筆轉增貸中,其中有100萬是上一筆房屋貸款的餘額,可繼續認列為房貸利息支出扣除額中;而另外的100萬產生的利息就無法列入扣除;反之,如果僅採用轉貸100萬的方式,沒有額外增加貸款額度,其衍生利息仍然可列入扣除額。

簡單來說,轉貸後的利息想要申報扣除,就只能認列原始的餘額利息支出,額外增加的貸款利息支出則無法申報。

值得留意的是,如果有轉貸,別忘了在報稅時一併附上原始貸款餘額證明書、轉貸證明文件才可以進行申報。還有一點也要注意,雖然轉貸會獲得較低利率的優惠,但是有可能會面臨綜合所得稅暴增的情況!

我們承上述的例子來看,假設A綜合所得稅的稅率為20%,原本銀行的利率為1.6%,則稅後的貸款實質利率為1.6% x (1-0.2) = 1.28%;轉貸後雖然取得1.5%的低利率,但稅後實際的利率仍然為1.5%,雖然比原本銀行的貸款利率還要低,但是卻比1.28%的稅後利率高了不少。因此,轉貸前不妨多加留意稅後的實質利率,以免便宜了貸款利率,虧了綜所稅。

無論申報抵稅還是轉貸,都要仔細計算,以免便宜了貸款利息,後續稅金卻繳的越多

迷思七:修繕貸款利息無法抵稅?

部分民眾買房後,多少都會有房屋修繕的需求申請另一筆貸款,但是多數都以為只有購屋借款利息可以申報扣除,但其實修繕貸款只要滿足以下兩個特定條件,仍然可以抵稅:

  • 修繕貸款的使用對象為自用住宅
  • 須提出所有權狀影本以及貸款契約等證明文件
房屋修繕貸款想要申報,別忘了提供相關證明文件

以上就是有關於房屋貸款利息抵稅的七大迷思,在報稅前不妨多加留意,是否有陷入其中一個迷思當中?如果有,建議可及時調整,或是繳稅後再調整,避免明年報稅時一再面臨相同的問題。