法拍屋是什麼?2023年買法拍屋前,你一定要知道的五個風險&貸款流程管道一次看!

隨著利率攀升、景氣持續衰退的影響下,房市法拍棟數也隨之成長,但成交率卻創下了近兩年來的新低。

 

「據內政部最新法拍棟數資料顯示,2022年7~11月全國法拍移轉量成長16.2%,且除桃園外、五都拍賣量全數成長,又以台南年增五成、台中增幅逾四成最驚人,顯示升息、景氣衰退及打炒房修法闖關等利空襲擊,房市買氣鈍化,讓成屋市場投資客斷頭潮浮現。」經濟日報

 

值得留意的是,相較於居高不下的新建案售價,比市價划算的法拍屋仍吸引不少投資客或自住購屋族觀望;第一拍通常為市價的9折,第二拍為第一拍的8折,第三拍為第拍的6折,若有第四拍,甚至可以以市價的5折買到法拍屋。

不過,看似划算的法拍屋,其實也有不少風險&限制存在,其購屋門檻也比較高,除了要留意政府的打房政策外,還需要留意哪些問題呢?

今天,玉山數位理財將透過本篇文章告訴你,什麼是法拍屋之外,還會告訴你買法拍屋前,一定要留意的五個風險,最後也會告訴你,法拍屋的貸款流程&管道,若你有考慮在2023年購入法拍屋,無論是投資還是自住,不妨花三分鐘閱讀本篇文章,讓你購買法拍屋不踩雷!

 

什麼是法拍屋?

簡單來說,當債務人無力支付貸款,積欠銀行、政府或民間貸款業者債務達一定期限時,債權人得以向法院申請強制執行,拍賣債務人名下的房屋來償還債務。

而根據不同的債權人屬性,法拍屋還可分為以下三種類型,我們也將三種法拍屋類型的細節整理成下述表格:

  • 法拍屋:法院拍賣的房屋。
  • 金拍屋:台灣金服(TFASC)拍賣的房屋,其仍為法拍屋的一種,只是因為法院短時間內無法處理大量的法拍屋,因而委託台灣金服進行拍賣。
  • 銀拍屋:銀行拍賣的房屋。

 

 

法拍屋

金拍屋

銀拍屋

執行單位

法院

台灣金服

銀行

拍賣價格

最低市價5折

最低約市價8折

 

簡單了解三種法拍屋的類型後,接下來我們將說明法拍屋購買的五大風險,幫助你在購買前可以審慎評估。

 

法拍屋風險一:不能看房

法院僅會公告該勿件是否為凶宅、海砂屋、輻射屋、地震屋等資訊,以及是否有漏水或因天災人災導致的受損。簡單來說,想要了解法拍屋資訊,只能透過法院的拍賣公告中得知,無法進屋了解所有屋況,也因此法院不會負瑕疵擔保責任,購買後若有任何問題,不得以任何原因向法院求償。

 

法拍屋風險二:須自備2成保證金

投標前,須準備拍賣底價的2成保證金才能投標。舉例來說,A物件的拍賣底價是1000萬,投標人就必須自備200萬的保證金,而且若投標成功,還必須在7天內繳清墊付拍定尾款800萬,若沒有繳納,則保證金會全數沒收,這點須特別留意!

 

法拍屋風險三:貸款困難、利率高

在取得法拍屋的「不動產權利移轉證明書」前,若想要以貸款的方式取得墊付拍定尾款,就只能以信用貸款的方式承做,不僅審核條件非常嚴謹、利率高達4 ~ 12%不等,而且還要留意該物件和個人信用條件是否能核貸到8成,若最後核貸的資金不足,還有可能面臨保證金被沒收的風險。

若順利核貸,等法院核發不動產權利移轉證明書後,即可將該筆信貸轉為一般的房屋貸款,因此建議購買法拍屋前,事先讓承做銀行協助評估該物件以及個人信用條件,是否可達預期金額,以免發生資金不足、保證金被沒收的窘境。

 

法拍屋風險四:隱藏的額外成本

由於法拍屋不能進屋了解屋況,若購買到屋況很差的法拍屋,如水管堵塞、油漆脫落、壁癌等情形,還得花一筆修繕費,甚至連家具家電都不堪用的話,替換也是一筆不小的開銷。建議購屋前就要保留一些資金來因應這些可能需要支付的隱藏成本。

 

法拍屋風險五:點交或不點交

最後一個風險則是牽涉到法拍屋點交與否的問題。

點交指的是法院會陪同得標人清點交付房屋,將房屋完整的「使用權」轉移到得標人身上,相反則是法院不陪同點交,只會將房屋的「所有權」交給得標人。

兩者最大的差異在於,若法拍屋遭原屋主或有其他人占用,點交時法院可以依照強制執行法第九十九條,強制佔用人須於15天內搬離,若不點交只能由得標人自行協調,容易徒增不少時間成本。

除了分為點交與不點交外,還可根據法拍屋不同的實際情形,細分為以下四種狀態:

  • 確定點交:法拍屋為空屋狀態,且無佔有或租賃情形。
  • 部分點交:房屋查封時,債務人並未在場,得由債權人查報房屋情況;但若法拍屋的查報資料與現況不符時,則由投標人自行確認。
  • 確定不點交:法拍屋得標後,若有租賃、地上權、地役權、共同持有等情事,會由投標人自行處理。
  • 點交變不點交:若臨時有第三方主張有租賃關係,則由點交變不點交。

 

法拍屋貸款流程與管道

最後,我們來看一下購買法拍屋的貸款流程與管道有哪些,因購買法拍屋後,須在7天內備足高額的尾款,容易面臨保證金被沒收的窘況,建議投標前一定要評估自身的條件是否能成功核貸,避開資金不足的風險。

首先,投標前要準備底價2成的保證金,以底價1000萬的法拍屋來說,須準備200萬的保證金,通常以銀行支票的形式支付。

得標後剩餘的800萬,可向銀行申請短期的代墊款信貸,前2 ~ 3個月的利率和月付金較高,後期取得法院給的「不動產權利移轉證明書」後,原承做代墊款的銀行就會將該筆信貸轉為一般房屋貸款,可獲得較長的還款年限和優惠的利率。

不過,建議800萬的墊付拍定尾款,在投標前就應準備相關資料,事先向銀行申貸,因個人信用條件以及法拍屋的屋況不同,最終不一定可取得理想的核貸金額,如果銀行無法承做、資金籌措不順利的話該怎麼辦呢?

這時候就可以參考玉山數位理財提供的多元貸款專案,玉山數位理財整合坊間所有的貸款方案,不僅可以幫你在短時間內選出最優惠的貸款方案,還能幫你爭取到更高的額度和優惠的利率,讓你用最低的成本入手法拍屋!