房屋增貸風險高嗎?一篇掌握增貸優缺點、注意事項及申辦流程

當想要調頭寸時,大家都會優先想到透過申請信用貸款、車貸解決資金問題,但對於已有房屋貸款的人來說,申請房屋增貸也不失為一個好選擇,但房屋增貸缺點有哪些?申辦前又有哪些注意事項?本文將為您介紹什麼是房屋增貸、房屋增貸利率,並且整理出6大房屋增貸流程,幫助大家迅速掌握房屋增貸特點,解決資金需求。

房屋增貸是什麼?房屋增貸利率是多少?

房屋增貸顧名思義,是在原有的房屋貸款下新增的貸款額度,指的是當申貸人已清償部分原房貸本金,可以向原銀行再申請一次房屋貸款,藉此取得資金,緩解用錢需求。房屋增貸的利率不僅通常會比原房貸利率更優惠,也比信用貸款、車貸等常見貸款類型的利率更低,大多落在1.3%~3%之間,因此成為許多人在解決資金需求時,優先考慮的貸款類型。

瞭解什麼是房屋增貸之後,下一段將為您細說房屋增貸優缺點、申請前的注意事項,讓您在申請之前,對房屋增貸有更全面的認識。

房屋增貸缺點有哪些?認識增貸優缺點

以下整理出房屋增貸的優缺點,提供您參考:

房屋增貸優點

  1. 利率低:和信貸、車貸相比,房屋增貸利率較低,根據各大銀行資料顯示,信貸利率落為2%~13%;車貸利率則是介於2.5%~15%之間。
  2. 還款時間長:還款期限最高可達40年,每期還款壓力較低。
  3. 審核速度快:銀行已有原房貸相關資料,在審核時可提高效率。
  4. 申請費用低:與初次申請房貸須支付的費用相同,僅包含代辦費、鑑價徵信費、代書費,無其他新增費用。
  5. 貸款額度不受限制:房屋增貸是以房屋為擔保品,因此在銀行在評估放款額度時會以房屋價值、貸款額度上限作為評估標準,不會受限於每月收入22倍(DBR22)的額度限制。

房屋增貸缺點

  1. 利息不得用於扣抵所得稅:只有原始房屋貸款利息可用於抵扣所得稅,且每年扣除金額不可超過30萬,而房屋增貸利息則不得用於扣抵所得稅。
  2. 放款額度易受房屋價值影響:因房屋增貸與原房貸同樣都是以房屋作為抵押品,因此放款額度也會受房屋價值影響,當房屋經鑑價後發現價值不高,或是申貸人已償還的原房貸本金不多,就有可能造成放款額度減少,或甚至無法過件。

4個房屋增貸注意事項總整理

房屋增貸利率落在1.3%~3%

在申辦房屋增貸前,應留意以下4大事項:

1.原房貸本金還款額度

銀行會根據申貸人的原房貸本金還款情況評估放款額度,原房貸本金償還越多,房屋增貸可申請到的額度也會更高。

2.評估房屋價值

銀行會根據房屋價值、房屋價格走勢評估增貸額度,若房屋價值未來看漲,能貸到的額度也會因此提高。

3.個人信用情形

銀行在審核增貸申請時,會透過調閱申貸人的聯徵紀錄瞭解其信用分數、還款行為以及負債情形,若申貸人的信用分數過低、還款狀況不佳或是有多個負債項目,則有可能無法過件。

4.留意負債比例

當申貸人的負債占每月收入的比例過高,銀行會因基於風險考量調低放款額度或是拒絕核貸。

每月還款金額怎麼算?2種房屋增貸試算方法介紹

房屋增貸試算方法與原房貸相同,皆有「本息平均攤還」「本金平均攤還」2種算法,以下將分別介紹2者差異:

1.本息平均攤還

又稱為每月定額償還,在維持利率不變的前提下,將貸款本金與利息加總後,平均分攤於每一期,好處是每月還款總額固定,方便帳務管理,但初期的本金攤還金額較少,利息占比較高,整體算起來的利息支出會比本金平均攤多一些。

想得知運用本息平均攤還方法得出的每月還款金額,可以使用以下公式進行計算:

  • 平均每月應攤付本息金額 = 貸款本金 x 每月應付本息金額之平均攤還率
  • 每月應付本息金額之平均攤還率 = {[(1+月利率) ^月數] x 月利率} ÷ {[(1+月利率)^月數] - 1}

(備註:月利率 = 年利率 / 12;月數 = 貸款年限 x 12)

因本息平均攤還的計算公式較為複雜,建議透過金融試算工具進行快速試算。

2.本金平均攤還

每月償還固定本金,而每月利息則是以「本金剩餘金額x月利率」計算,將每月償還的本金加上每月利息,即可得出每月應繳金額。此種算法的特點在於,在償還初期還款額度較高,後期隨著本金減少而利息降低,償還額度也會逐漸下降,屬於先苦後甘的類型,但同時也會造成每月償還金額不同,在帳務管理上較為不便,大家可結合自身還款及理財習慣,挑選合適的試算方法。

6步驟完成房屋增貸流程

房屋增貸試算方法介紹

以下整理房屋增貸流程包含的6大步驟,幫助大家做足準備、順利通過申請:

步驟1:提交申請

欲申辦房屋增貸,須親自前往銀行提交以下資料:

  • 房屋增貸申請書
  • 申貸人身分證件影本
  • 近半年的原房貸繳款證明
  • 土地與建物登記謄本或所有權狀影本
  • 申貸人收入證明(例如在職證明、薪轉存摺、報稅證明等)
  • 其他財務證明(例如其他不動產、股票、基金等投資收益)

步驟2:房屋鑑價

銀行在收到申請後,會請相關部門專員與申貸人聯繫,一同前往房屋所在位置進行鑑價。

步驟3:等待審核

銀行根據房屋價值、申貸人信用狀況、負債比等條件評估放款額度,審核過程為時7~15天。

步驟4:對保簽約

銀行在確定核貸後會請申貸人備妥雙證件、撥款帳戶存摺、印鑑章、權狀正本,並親自到銀行進行對保、簽約,銀行專員會協助申貸人辦理開戶,便於後續收款及繳款。

步驟5:設定抵押

對保簽約完畢後,代書會協助將文件送至地政事務所.辦理抵押權設定。

步驟6:完成撥款

完成抵押權設定後,銀行會將房屋增貸的款項匯至申貸人的指定帳戶,而申貸人則需每個月將應繳金額存入帳戶中。

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